要求“全部現(xiàn)房銷(xiāo)售”！深圳一住宅地塊引關(guān)注
深圳首宗全部現(xiàn)房銷(xiāo)售宅地
9月4日，深圳公共資源交易中心掛牌的一宗地，提出了新的競(jìng)拍要求。
該地塊宗地號(hào)為A219-0080，掛牌起始價(jià)66.65億，拍賣(mài)時(shí)間為10月8日15:00。土地位置在寶安區(qū)航城街道、福永街道，土地用途為二類(lèi)居住用地+公園綠地+交通用地。
南都灣財(cái)社記者注意到，根據(jù)出讓公告，宗地內(nèi)的普通商品住房需“全部實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售”；另外宗地意向競(jìng)買(mǎi)人須在申請(qǐng)確認(rèn)競(jìng)買(mǎi)資格時(shí)提供《關(guān)于“交房即發(fā)證”的承諾函》，承諾提供“交房即發(fā)證”服務(wù)，確保購(gòu)房人在收房的同時(shí)即具備申請(qǐng)領(lǐng)取不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的條件。
“此次深圳所出讓地塊包括了三項(xiàng)重要內(nèi)容，交地即交證、交房即發(fā)證、現(xiàn)房交付，這也是房地產(chǎn)發(fā)展新模式的一個(gè)重要體現(xiàn)。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為。
實(shí)際上 “現(xiàn)房銷(xiāo)售”并非首次在深圳出現(xiàn)
早在2016年深圳就曾開(kāi)展商品房現(xiàn)售試點(diǎn)。當(dāng)時(shí)，位于龍華區(qū)的商住用地A816-0060公開(kāi)招標(biāo)出讓?zhuān)鲎尮嬉笤摰貕K上建設(shè)的商業(yè)、住宅等建筑物必須在竣工并取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)后才能以現(xiàn)房形式對(duì)外銷(xiāo)售。該地塊最終由電建+金茂以總價(jià)82.9億元拍下，項(xiàng)目建成后即龍華金茂府。
2023年8月，深圳首塊采用競(jìng)“現(xiàn)房銷(xiāo)售”的宅地出讓?zhuān)鶕?jù)要求，彼時(shí)，新安地塊采取“三限雙競(jìng)”的規(guī)則掛牌出讓?zhuān)F(xiàn)房銷(xiāo)售建面競(jìng)拍上限是3.5萬(wàn)平方米，占住宅總建面接近一半。該地塊最終由中鐵聯(lián)合能建以總價(jià)34.06億元+3.55萬(wàn)㎡現(xiàn)房銷(xiāo)售面積的價(jià)碼拿下，目前該地塊的第一期中鐵能建閱臻府已入市，現(xiàn)房銷(xiāo)售的部分還未對(duì)外出售。
而即將在10月8日出讓的A219-0080宅地，也是深圳近年來(lái)首宗要求全部“現(xiàn)房銷(xiāo)售”的宅地。
從標(biāo)的信息可以看到，該宗地土地面積為181551.54平方米，項(xiàng)目規(guī)模很大，計(jì)劃分兩期開(kāi)發(fā)，總建筑面積約665675平方米。另根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)顯示，該地塊擬建造272504平方米普通住宅，按套均90平方米粗略估算，項(xiàng)目建成后預(yù)計(jì)供應(yīng)超3000套現(xiàn)房住宅。
具體來(lái)看，該宗地位于廣深公路和京港澳高速的中間位置，緊鄰12號(hào)線(xiàn)興圍地鐵站，周邊二手小區(qū)例如星航華府、興圍華府、翠湖花園等目前掛牌價(jià)均在5萬(wàn)元/平方米左右。
順應(yīng)市場(chǎng)需求，提振市場(chǎng)信心
8月23日，國(guó)務(wù)院新聞辦公室舉行“推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展”系列主題新聞發(fā)布會(huì)，出席發(fā)布會(huì)的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)董建國(guó)在回答加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式相關(guān)提問(wèn)時(shí)便表示，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有力有序推進(jìn)現(xiàn)房銷(xiāo)售，指導(dǎo)地方選擇新的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，在土地出讓時(shí)就約定實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售，結(jié)合實(shí)踐制定配套政策。
“預(yù)售轉(zhuǎn)現(xiàn)售，與過(guò)去的樓市政策最大的區(qū)別，就是它是房地產(chǎn)供給側(cè)改革，而不是需求端刺激。通過(guò)供給側(cè)改革，一方面適應(yīng)需求端的變化，另一方面修復(fù)市場(chǎng)的信心。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，“現(xiàn)房銷(xiāo)售”的背景是順應(yīng)市場(chǎng)需求變化，也是提振市場(chǎng)信心的關(guān)鍵。
根據(jù)中指院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年1-5月，商品房期房賣(mài)了2.5億平方米，同比降幅31.0%；現(xiàn)房的銷(xiāo)售面積沒(méi)降，反而大幅提升，1-5月全國(guó)現(xiàn)房賣(mài)了1.1億平方米，同比增長(zhǎng)23.0%。“這說(shuō)明，居民對(duì)期房能否交付有擔(dān)憂(yōu)，另外，買(mǎi)房的都是剛需，買(mǎi)了馬上住，只有現(xiàn)房或二手房能滿(mǎn)足需求。”李宇嘉說(shuō)。
他指出，隨著“現(xiàn)房銷(xiāo)售”的探索，對(duì)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，將降低購(gòu)房者成本，驅(qū)動(dòng)市場(chǎng)需求動(dòng)力，促進(jìn)新房交易穩(wěn)定。而對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，盡管利潤(rùn)會(huì)下降，但考慮到近年來(lái)新盤(pán)20%左右的去化率，如果能提振銷(xiāo)售規(guī)模，自然會(huì)對(duì)沖利潤(rùn)率的下降。
那么現(xiàn)售制度的探索是否意味著
預(yù)售制度或?qū)⑦M(jìn)一步取消？
中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜指出，在全面推進(jìn)現(xiàn)房銷(xiāo)售前，部分城市或需進(jìn)一步完善供給端政策，穩(wěn)定供給預(yù)期。因此，短期來(lái)看，預(yù)售制改革或仍將循序漸進(jìn)，全面取消預(yù)售制預(yù)計(jì)仍需要一定時(shí)間。
她進(jìn)一步分析到，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資方式與商品房預(yù)售制度高度關(guān)聯(lián)，商品房預(yù)售制度下，房企開(kāi)發(fā)建設(shè)所需資金一部分來(lái)自于銀行開(kāi)發(fā)貸等金融支持，一部分來(lái)自于預(yù)售款。預(yù)售制度下開(kāi)發(fā)企業(yè)使用開(kāi)發(fā)貸等融資時(shí)間較短，預(yù)售開(kāi)盤(pán)后即可逐步償還貸款，銀行資金回流速度相對(duì)較快。而轉(zhuǎn)向現(xiàn)房銷(xiāo)售后，企業(yè)開(kāi)發(fā)貸使用時(shí)間延長(zhǎng)，金融機(jī)構(gòu)配套的資金支持如何優(yōu)化調(diào)整，或是未來(lái)政策的研究方向。
深圳首宗全部現(xiàn)房銷(xiāo)售宅地
9月4日，深圳公共資源交易中心掛牌的一宗地，提出了新的競(jìng)拍要求。
該地塊宗地號(hào)為A219-0080，掛牌起始價(jià)66.65億，拍賣(mài)時(shí)間為10月8日15:00。土地位置在寶安區(qū)航城街道、福永街道，土地用途為二類(lèi)居住用地+公園綠地+交通用地。
南都灣財(cái)社記者注意到，根據(jù)出讓公告，宗地內(nèi)的普通商品住房需“全部實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售”；另外宗地意向競(jìng)買(mǎi)人須在申請(qǐng)確認(rèn)競(jìng)買(mǎi)資格時(shí)提供《關(guān)于“交房即發(fā)證”的承諾函》，承諾提供“交房即發(fā)證”服務(wù)，確保購(gòu)房人在收房的同時(shí)即具備申請(qǐng)領(lǐng)取不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的條件。
“此次深圳所出讓地塊包括了三項(xiàng)重要內(nèi)容，交地即交證、交房即發(fā)證、現(xiàn)房交付，這也是房地產(chǎn)發(fā)展新模式的一個(gè)重要體現(xiàn)。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為。
實(shí)際上 “現(xiàn)房銷(xiāo)售”并非首次在深圳出現(xiàn)
早在2016年深圳就曾開(kāi)展商品房現(xiàn)售試點(diǎn)。當(dāng)時(shí)，位于龍華區(qū)的商住用地A816-0060公開(kāi)招標(biāo)出讓?zhuān)鲎尮嬉笤摰貕K上建設(shè)的商業(yè)、住宅等建筑物必須在竣工并取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)后才能以現(xiàn)房形式對(duì)外銷(xiāo)售。該地塊最終由電建+金茂以總價(jià)82.9億元拍下，項(xiàng)目建成后即龍華金茂府。
2023年8月，深圳首塊采用競(jìng)“現(xiàn)房銷(xiāo)售”的宅地出讓?zhuān)鶕?jù)要求，彼時(shí)，新安地塊采取“三限雙競(jìng)”的規(guī)則掛牌出讓?zhuān)F(xiàn)房銷(xiāo)售建面競(jìng)拍上限是3.5萬(wàn)平方米，占住宅總建面接近一半。該地塊最終由中鐵聯(lián)合能建以總價(jià)34.06億元+3.55萬(wàn)㎡現(xiàn)房銷(xiāo)售面積的價(jià)碼拿下，目前該地塊的第一期中鐵能建閱臻府已入市，現(xiàn)房銷(xiāo)售的部分還未對(duì)外出售。
而即將在10月8日出讓的A219-0080宅地，也是深圳近年來(lái)首宗要求全部“現(xiàn)房銷(xiāo)售”的宅地。
從標(biāo)的信息可以看到，該宗地土地面積為181551.54平方米，項(xiàng)目規(guī)模很大，計(jì)劃分兩期開(kāi)發(fā)，總建筑面積約665675平方米。另根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)顯示，該地塊擬建造272504平方米普通住宅，按套均90平方米粗略估算，項(xiàng)目建成后預(yù)計(jì)供應(yīng)超3000套現(xiàn)房住宅。
具體來(lái)看，該宗地位于廣深公路和京港澳高速的中間位置，緊鄰12號(hào)線(xiàn)興圍地鐵站，周邊二手小區(qū)例如星航華府、興圍華府、翠湖花園等目前掛牌價(jià)均在5萬(wàn)元/平方米左右。
順應(yīng)市場(chǎng)需求，提振市場(chǎng)信心
8月23日，國(guó)務(wù)院新聞辦公室舉行“推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展”系列主題新聞發(fā)布會(huì)，出席發(fā)布會(huì)的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)董建國(guó)在回答加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式相關(guān)提問(wèn)時(shí)便表示，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有力有序推進(jìn)現(xiàn)房銷(xiāo)售，指導(dǎo)地方選擇新的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，在土地出讓時(shí)就約定實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售，結(jié)合實(shí)踐制定配套政策。
“預(yù)售轉(zhuǎn)現(xiàn)售，與過(guò)去的樓市政策最大的區(qū)別，就是它是房地產(chǎn)供給側(cè)改革，而不是需求端刺激。通過(guò)供給側(cè)改革，一方面適應(yīng)需求端的變化，另一方面修復(fù)市場(chǎng)的信心。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，“現(xiàn)房銷(xiāo)售”的背景是順應(yīng)市場(chǎng)需求變化，也是提振市場(chǎng)信心的關(guān)鍵。
根據(jù)中指院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年1-5月，商品房期房賣(mài)了2.5億平方米，同比降幅31.0%；現(xiàn)房的銷(xiāo)售面積沒(méi)降，反而大幅提升，1-5月全國(guó)現(xiàn)房賣(mài)了1.1億平方米，同比增長(zhǎng)23.0%。“這說(shuō)明，居民對(duì)期房能否交付有擔(dān)憂(yōu)，另外，買(mǎi)房的都是剛需，買(mǎi)了馬上住，只有現(xiàn)房或二手房能滿(mǎn)足需求。”李宇嘉說(shuō)。
他指出，隨著“現(xiàn)房銷(xiāo)售”的探索，對(duì)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，將降低購(gòu)房者成本，驅(qū)動(dòng)市場(chǎng)需求動(dòng)力，促進(jìn)新房交易穩(wěn)定。而對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，盡管利潤(rùn)會(huì)下降，但考慮到近年來(lái)新盤(pán)20%左右的去化率，如果能提振銷(xiāo)售規(guī)模，自然會(huì)對(duì)沖利潤(rùn)率的下降。
那么現(xiàn)售制度的探索是否意味著
預(yù)售制度或?qū)⑦M(jìn)一步取消？
中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜指出，在全面推進(jìn)現(xiàn)房銷(xiāo)售前，部分城市或需進(jìn)一步完善供給端政策，穩(wěn)定供給預(yù)期。因此，短期來(lái)看，預(yù)售制改革或仍將循序漸進(jìn)，全面取消預(yù)售制預(yù)計(jì)仍需要一定時(shí)間。
她進(jìn)一步分析到，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資方式與商品房預(yù)售制度高度關(guān)聯(lián)，商品房預(yù)售制度下，房企開(kāi)發(fā)建設(shè)所需資金一部分來(lái)自于銀行開(kāi)發(fā)貸等金融支持，一部分來(lái)自于預(yù)售款。預(yù)售制度下開(kāi)發(fā)企業(yè)使用開(kāi)發(fā)貸等融資時(shí)間較短，預(yù)售開(kāi)盤(pán)后即可逐步償還貸款，銀行資金回流速度相對(duì)較快。而轉(zhuǎn)向現(xiàn)房銷(xiāo)售后，企業(yè)開(kāi)發(fā)貸使用時(shí)間延長(zhǎng)，金融機(jī)構(gòu)配套的資金支持如何優(yōu)化調(diào)整，或是未來(lái)政策的研究方向。
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