房地產舊時代走向終結，中國樓市發(fā)生重大變化

24日召開的中共中央政治局會議在談及房地產市場時，首次明確提出，適應中國房地產市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調整優(yōu)化房地產政策。

10天前，中國央行官員提及“房地產市場供求關系已發(fā)生深刻變化”。此番會議定調樓市，對這一判斷予以明確。每年7月下旬召開的中央政治局會議，歷來被視為決定下半年宏觀經濟政策方向的關鍵會議。業(yè)內專家認為，此番會議對中國房地產市場新形勢作出研判，釋放出三大重磅信號。

房地產舊時代走向終結

何謂房地產市場供求關系發(fā)生重大變化？其突出表現(xiàn)在于，近兩年，房地產市場交易活躍度下滑，多地新房、二手房價格處于下跌通道，特別是今年4月份以來，房地產市場出現(xiàn)邊際轉弱跡象。這些現(xiàn)象的背后折射出一系列中長期因素的變化。

首先是房地產發(fā)展階段的變化。中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜指出，2022年中國總人口首次下降，城鎮(zhèn)化進程放緩，人均住房面積明顯提升，戶均接近1.1套住房，居民基本住房需求已得到滿足，新房市場進入見頂后的回落階段。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉觀察到許多過去沒有出現(xiàn)過的現(xiàn)象，比如：居民按揭買房的積極性下降，房價預期逆轉，居民持有房產的意愿下降，房屋流通速度變慢，銀行按揭貸款余額減少等。種種跡象表明，資金流向地產的時代結束了，開發(fā)商大規(guī)模儲備地塊的時代也結束了。

房地產市場和行業(yè)出現(xiàn)重大變化的同時，相關管理政策也會發(fā)生根本性改變。李宇嘉認為，未來政策重點需要逐步從增量轉到存量，從“有沒有”轉向“好不好”，政策方向也要從需求端刺激逐步轉向供給側改革。


樓市政策“工具箱”打開

此番會議提出，適時調整優(yōu)化房地產政策。這或許意味著，時至年中，中國樓市政策“工具箱”再度打開，且開得更大。

中原地產首席分析師張大偉認為，此前央行透露，過去在(房地產)市場長期過熱階段陸續(xù)出臺的政策存在邊際優(yōu)化空間，這些邊際優(yōu)化舉措很快會落地。

諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪認為，適時調整優(yōu)化房地產政策是當前“慢復蘇”市場現(xiàn)狀下的迫切需要，也釋放出了房地產政策端仍具有較大調控空間的積極信號，預計接下來各地房地產政策調整力度將會有所加大，工具也將會趨于多元化。

陳文靜認為，下半年房地產政策的優(yōu)化仍將以因城施策的方式推進，整體力度有望加大。普通二線和三四線城市在過去一年多的時間里，房地產限制性政策已基本放開，當前核心一二線城市政策空間仍較大。在這些城市，優(yōu)化住房信貸政策、放松郊區(qū)限購、降低交易稅費等仍是政策方向。

再提城中村改造

繼今年4月份的中央政治局會議后，本次會議再次提出了積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設。7月21日的國務院常務會議也提及在超大特大城市積極穩(wěn)步實施城中村改造。關榮雪認為，這將意味著城中村改造將成為接下來房地產發(fā)展的重點之一。

在過去幾十年的高速發(fā)展中，房地產市場存在著“重新建輕存量”“重市場輕保障”等問題。在當下樓市進入新發(fā)展階段的背景下，政策力度向短板部分傾斜，完善住房保障體系、創(chuàng)新存量住房的更新模式等均是題中之義。

58安居客研究院院長張波也認為，此番會議對于保障性住房的關注度并未降低，結合此前對于城中村改造的部署，以及官方明確下一步將多渠道開拓保障性租賃住房房源，未來多舉措拉動社會投資來共同建設保障性住房等政策支持力度，會進一步增強。

李宇嘉強調，未來的政策著力點在于把實施擴大內需戰(zhàn)略同深化供給側結構性改革有機結合起來。包括保障性住房供給加速，特別是保障性租賃住房大規(guī)?；I集建設、分配等；也包括加快推進城中村改造，解決新市民、年輕人、外來人群融入城市的問題，釋放其消費潛力；還包括老舊小區(qū)改造，釋放居民提升住房品質的潛力等。