《2022年中國主要城市住房空置率調(diào)查報告》指出：老齡化程度低空置率也低

8月5日貝殼研究院發(fā)布《2022年中國主要城市住房空置率調(diào)查報告》（下稱“報告”），首次盤點了主要城市住房空置率水平。影響空置水平具體有哪些因素呢？報告指出，從宏觀層面分析，購房門檻、老齡化程度、租金回報均會影響住房空置率變化。

首先，人口年齡結(jié)構(gòu)與住房需求存在顯著的相關(guān)性。當(dāng)老齡化達(dá)到一定程度（65歲以上人口占比達(dá)18%），住房需求會下降。比如南通和重慶，兩個城市的老齡化及空置率均處于較高水平。而在深圳、廈門和廣州，65歲以上人口占比和空置率均低于10%。其中，深圳空置率僅5.3%，反映出強(qiáng)勁的市場潛力。

其次，城市購房門檻的約束。房價越高、按揭貸款比例越高的城市，擁有多套住房的成本越高，進(jìn)而住房空置成本越高。比如，2022年上半年北京二手房交易的平均按揭比例僅37%，全國購房門檻最高，但其住房空置率僅6%。同時，房價與住房空置率顯著負(fù)相關(guān)，在房價較高的一二線城市，如北上深廈，住房空置率明顯低于其他城市。

租金回報的高低也是決定空置率的核心因素。一些擁有多套住房的業(yè)主寧愿房屋空置也不愿意出租，其中一部分原因是其房屋租金回報較低，與出租住房的溝通協(xié)調(diào)成本、房屋損耗等成本相比，租金收益并不具有吸引力。

據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，重點城市租金（中位數(shù)）與住房空置率的相關(guān)系數(shù)為-0.70，租金與住房空置率顯著負(fù)相關(guān)?？罩寐逝琶皟晌唬ㄓ傻偷礁撸┑纳钲?、北京，其月租金中位數(shù)在5000元以上，空置率排名后兩位（由低到高）的南昌和廊坊，其月租金中位數(shù)在1600元以下。

次新房空置率高

樓齡也是影響空置率的重要因素。住房空置率隨著小區(qū)樓齡的增長逐漸變低。五年以內(nèi)樓齡的小區(qū)，空置率隨樓齡的增長從30%依次遞減至12%；15年以上樓齡的小區(qū)空置率沒有明顯差異。

從城市差異來看，一線城市目前已經(jīng)進(jìn)入到存量房市場，二手房成交量遠(yuǎn)大于新房，而大量的二三四線城市目前依然處于增量市場。

記者梳理國家統(tǒng)計局公布的主要城市年度數(shù)據(jù)梳理2016年到2020年35個主要城市（拉薩數(shù)據(jù)未發(fā)布）住宅商品房銷售面積變化。數(shù)據(jù)顯示，5年來，住宅銷售最多的5個城市是重慶、鄭州、武漢、成都和長沙，主要是來自中西部的強(qiáng)省會城市和直轄市。

一般來說，新的小區(qū)入住率的提升需要一定的時間。住房空置率隨著小區(qū)樓齡的增長逐漸變低。由于二三線城市住房增量大，因此相應(yīng)的空置率也會高一些。未來，隨著強(qiáng)二線城市逐漸進(jìn)入到存量市場，這些城市的空置率有望降低。

從城市內(nèi)部結(jié)構(gòu)差異來看，也呈現(xiàn)出明顯的差異，中心城區(qū)的空置率要明顯低于外圍城區(qū)。報告指出，老舊小區(qū)的空置率較低，因為大部分老舊小區(qū)通常都位于市中心，交通配套都比較便利，住房需求比較旺盛，導(dǎo)致很少有住房空置，像北京的阜成門、金融街附近，空置率均在2%以內(nèi)。此外，較早建成的城市中心區(qū)域，也是優(yōu)勢教育資源的聚集區(qū)，數(shù)據(jù)顯示，學(xué)區(qū)附近的住房空置率比其他區(qū)域低5%。

住房空置率隨著小區(qū)樓齡的增長逐漸變低。

整體來看，次新小區(qū)的住房空置率較高，主要原因有三個：一是自然因素，新建成的小區(qū)或有裝修和通風(fēng)的需求，業(yè)主一般不著急入住導(dǎo)致空置率較高；二是地理位置的因素，次新小區(qū)多位于離市中心較遠(yuǎn)的郊區(qū)，周邊配套不成熟，出租或出售的難度相對較高，房屋空置的比例較大；三是購房目的方面，不以自住為目的的投資客一般首選新小區(qū)，投資性住房空置比例較高，像東莞、廣州較多小區(qū)為香港人投資購入，疫情期間往來不便，表現(xiàn)為較高的空置率。

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